Fråga från Ingrid Svanström, Lodvägen 8

Hej Styrelsen

Har några frågor gällande årsredovisningen för 2020.

Belåningsgraden per kvm bostadsyta är för 2020 880 kr.
Hur går styrelsen tankar runt detta belopp?
Fond för yttre underhåll är idag 25.580.931 och ytterligare 7.956.347 kommer sättas av från årets fritt eget kapital vilket ger 33.537.278
Hur långt kommer detta täcka kommande åtgärder i underhållsplanen?
Kommer ytterligare hyreshöjningar behövas göras kommande år?
Finns det funderingar över att utöka lånen istället för att höja avgifterna?

Svar från styrelsen

Hej,Tack för din fråga angående årsredovisningen

Gällande fråga 1 och belåningsgraden per kvadratmeter så förstår jag tyvärr inte riktigt vad frågan gäller men om frågan är huruvida detta är bra eller dålig belåningsgrad per kvm för en förening som vår så kan vi säga att den är bra.
Riktlinjen är att allt under 5000kr per kvm är bra, dock är detta för nyproduktion och inte riktigt jämförbart med en gammal förening som vår. En nyproducerad förening har betydligt mer i lån än en gammal förening, dock har en nyproducerad förening inte något direkt underhåll att ta hand om då allt är nytt. I en gammal förening är det tvärtom, den stora kostnaden ligger i underhåll. Då blir det också naturligt att belåningsgraden per kvm är mycket lägre.

Detta innebär dock inte att föreningen har mindre kostnader totalt sett, de är bara fördelade på ett annat sätt. Ett bra riktvärde är 80/20 samt 20/80. I en nyproducerad förening består kostnaden för lånen till ca. 80% och underhållskostnaden på ca. 20%. I en gammal förening består lånen av ca. 20% av kostnaden och underhåll står för ca. 80%. Om vi använder samma princip till belåningsgraden så kan man säga att 80% är lika med <5000kr kvm för nyproducerat så är20% <1250kr kvm för en gammal förening. Det gör att vi ligger både rätt och bra med våra 880kr kvm i belåning.

Gällande din fråga nummer 2 så är det inte så enkelt.
Grunden är att föreningen ska kunna bära sina egna kostnader, och det kan innebära att vissa avgiftshöjningar behöver göras. Dock är inte detta satt än för kommande år och vi vet till exempel inte hur det blir nästa år förrän vi sitter med budgetarbetet efter underhållsbesiktningen i höst.
Styrelsen höjer inte avgiften om det inte behövs. En Brf är inte en vinstdrivande verksamhet men vi måste täcka våra kostnader. Vi har en underhållsplan som sträcker sig över 20 år och revideras varje höst när styrelsen tillsammans med fastighetskontoret gör den årliga underhållsbesiktningen. Budgeten som styrelsen sätter tar hänsyn till de kostnader och intäkter som förväntas komma över tid. Detta kan resultera i att vi i år börjar lägga undan pengar för stora och kostsamma projekt som vi planerar kommer att infalla om fem eller tio år. Detta för att vi ska slippa otrevliga och kraftiga avgiftshöjningar i framtiden.
Att ha en jämn och låg avgiftshöjning är bättre än att stötvis höja avgiften kraftigt. Det var inte många år sedan kraftiga avgiftshöjningar behövdes för att finansiera bland annat relining som exempel. Detta vill vi undvika. Med det sagt så är vi självklart beredda att låna pengar till större projekt om det skulle behövas.
Avgiftshöjningen 2021 till exempel låg på endast 1%, trots att 2021 är ett år med stora utgifter. Detta var möjligt på grund av en ansvarfull ekonomisk planering som började för flera år sedan. Att låna pengar i stället för att höja avgiften förstår jag inte riktigt hur det hänger ihop. Har man mer lån så blir avgiften också högre eftersom föreningens kostnader också ökar. Föreningen har en god ekonomi idag och är bra förberedd inför framtiden men arbetet måste fortsätta med samma goda planering för att slippa otrevliga överraskningar längre fram.

Styrelsen gm. Robert Norrgård